IVAR-Score
Unser Kompass für dynamische Märkte und Immobilienwertschöpfung
Der IVAR-Score (Investment, Value, Attractiveness & Risk) macht komplexe Märkte transparent und vergleichbar. Er ist der Dreh- und Angelpunkt unserer Standort- und Assetbewertungen und bildet die Grundlage für Investitionsentscheidungen und Benchmarking.
Gleichzeitig unterstützt er im Portfoliocheck, indem er Portfoliosegmente klar differenziert und die Entwicklung maßgeschneiderter Strategien für Mandanten ermöglicht.
Der Score basiert auf zwei Dimensionen, die zusammen eine zweidimensionale Entscheidungsgrundlage bilden:
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Objektspezifische Wertschöpfungspotenziale (Außenring)
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Marktdynamik des Standortes (Innenring)
Methodik, Nutzen & Untersuchungsergebnisse:
Dimension „Marktdynamik“
Die Marktdynamik zeigt die makroökonomischen Veränderungen der Attraktivität einer Stadt für Immobilieninvestitionen über einen Zeitraum von fünf Jahren. Bewertet werden hierbei fünf Kernbereiche mit spezifischer Gewichtung:
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Ökonomische Entwicklung (25 %)
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Demografische Entwicklung (20 %)
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Immobilienmarkt (20 %)
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Infrastruktur (20 %)
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Forschungs- und Entwicklungsaktivität (15 %)
Insgesamt fließen 30 Variablen ein, die mit Faktoren zwischen 0,5 und 2,0 gewichtet werden. Grundlage der Analyse sind Daten der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder sowie Marktdaten von IZ Research.
Zur Interpretation des IVAR-Score unterscheiden wir in der Dimension Marktdynamik des IVAR Scores zwischen institutionellen und nicht-institutionellen Investmentstandorten. Während der IVAR-Score alle 405 deutschen Städte berücksichtigt, konzentriert sich der IVAR-Institutional-Score lediglich auf die 43 sogenannten „RIWIS-Standorte“, die der Städteklassifikation der bulwiengesa AG entspricht. Alle als „nicht-institutionell geeignet“ klassifizierte Standorte werden nicht in den IVAR-Institutional-Score miteinbezogen.
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Dimension "Wertschöpfungspotenziale"
Die Wertschöpfungspotenziale konzentrieren sich hingegen auf die Objektebene. Sie messen das realisierbare Cashflow-Potenzial einer Immobilie, beispielsweise durch die Beseitigung von Underrents oder den Abbau von Leerständen. Damit wird das mögliche Rendite-Alpha sichtbar, das Investoren gezielt heben können.
Die Analyse berücksichtigt dabei sowohl quantitative als auch qualitative Variablen. Da sich Immobilienarten unterscheiden, werden je nach Nutzungsart (z. B. Wohnen, Büro, Retail, Logistik) spezifische Kriterien herangezogen, um valide Ergebnisse zu erhalten.
Was den IVAR-Score so besonders macht
Ein wesentliches Alleinstellungsmerkmal des IVAR Scores ist die investorentypspezifische Gewichtung. Je nach Rendite-Risiko-Profil (Core, Core+, Value-Add, Opportunistic) können die Kriterien unterschiedlich priorisiert werden. Ergänzt um die objektbezogenen Wertschöpfungspotenziale entsteht so ein Modell, das Standort- und Objektebene miteinander verknüpft.
Dadurch bietet der IVAR Score Investoren eine objektive Basis für Standort- und Ankaufsentscheidungen, Projektentwicklern eine vergleichbare Einschätzung von Flächen und Eigentümern die Möglichkeit, das Wertschöpfungspotenzial ihrer Objekte sichtbar zu machen.
In der Praxis fungiert er als Steuerungsinstrument, das bei der Entwicklung, Priorisierung und Umsetzung von Strategien unterstützt – sei es bei Ankäufen, Halteentscheidungen oder Repositionierungen. Anders als herkömmliche Tools beschreibt er nicht nur den Ist-Zustand, sondern berücksichtigt auch vergangene Entwicklungen und künftige Trends. Damit eröffnet er Investoren, Bestandshaltern und Städteplanern einen klaren Blick auf Chancen und Risiken und ermöglicht eine langfristig fundierte Entscheidungsfindung.
IVAR-Institutional
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Offenbach, Potsdam und Mainz sind Deutschlands dynamischste, institutionell-geeignete Städte
Städte mit dem absolut höchsten IVAR-Score unter 43 Investmentstandorten
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Positive Abweichungen: Erlangen, Rostock und Erfurt sind Deutschlands Hidden Champions
C-Städte mit höchstem IVAR-Score außerhalb der TOP10 und innerhalb der ersten 21 A-/B-Stadtplätze
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Negative Abweichungen: Essen, Karlsruhe, Dresden & Stuttgart sind Städte mit unsicherer Marktposition
Sie liegen nicht auf den fordernden 21 A-/B-Stadtplätzen mit unterdurchschnittlicher Dynamik und keinen Spitzen-IVAR-Scores von 6 oder mehr
IVAR-Non-Institutional
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Pforzheim, Gelsenkirchen, Oberhausen und Leverkusen als D-Städte mit IVAR 7–8 sind unterschätzte Underdogs
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Hohe Wachstumsraten in den letzten 5 Jahren könnten selektiv Investmentchancen bieten
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